▼ 2008/09/05(金) ●不動産地下組織
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宅建を持っていない、（株）成都不動産、服島（ふくしま）です。
って事で私、今、宅建の勉強しています。大好きな海でのジェットも今年は1回も行って
いません。
今日ある宅建の問題で4択のうち全部『×』回答になっちゃったんですよね。
で、先生に正解を聞いた時に『え～』て大声上げてしまいました。
その解答ってのが･･･。
『道路地下にはみ出して、住宅の地下室を作っても良い。』
宅建持ってはる方には当たり前なんかなぁ～。
実は私、昔ある警備会社で働いていた時に、あるＶＩＰの家が道路の下に地下室がある
事を知っています。
そういう事だったのか～。
地下組織があると、15年位疑っていました～。
トピックス
今日は（株）成都不動産の誇るカリスママネージャー、水田真矢の誕生日です。おめでとう！明日は（株）成都不動産10周年記念、管理物件オーナー様向け無料の税務セミナーです。最後までお読み頂きありがとうございました
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▼ 2008/09/04(木) ●第4回行列のできる不動産会社になるには
ブログシステム復旧後、奇跡の復活！応援の１クリックが効いています！人気blogランキング！気になる順位は･･･人気blogランキングってなんだろう？こんばんは！
（株）成都不動産、服島です。
結構、好評の行列のできる不動産会社シリーズ
今回の内容は･･･
『常識を破る！』
です。
結構、不動産屋さんの店長は集客に対して前年があ～だからこうだから、少子化だから～、
東京に流入しているから～など、色々と理由を述べて集客目標設定に伸びがありません。
たまに、根拠もなく『理想・憧れ』を目標にして、数値はかなり高いが前進ない目標設定を
している人もいます。
ただ、まだ後者の方が少しだけましかな？方法論がわかれば『理想・憧れ』は
目標に変ります。
賃貸店舗は、場所にもよりけりですが、通常は月100人は来店があって普通だと
思います。結構皆さん（店長や店の責任者）はちょうどいい当たりにこだわり過ぎ
なんです。だから社員の方が、考えが柔軟だったりします。
それでは100人を基準として色々集客を考えて見ましょう。
例えば必ず150人にを達成するにはどうしたらいいか？色々意見が出るかと思います。
（１）朝、テッシュ撒きをしましょう。
（２）店の外、内にもっとＰＯＰを貼りましょう。
（３）ＨＰの写真、全部きれいな写真に入れ替えましょう。
（４）店内、店の周辺を常にキレイにしましょう。
など一般的な前向き意見が交わされると予想されます。
それでは2倍の200人にするにはどうしたらいいでしょうか？（１）管理物件については仲介手数料を０円で行きましょう！
（２）長期空室物件を徹底して交渉して借りてもらいやすい条件にしましょう。
（３）新聞折込をしましょう。
（４）上記（１）（２）を積極的にＨＰ載に掲載しましょう。
（５）今まで契約して頂いたお客様の電話やＤＭを特別便で送り、紹介を頂きましょう。
（６）今月だけ来店のお客様に景品を進呈しましょう。
（７）物件に貼る募集看板全部に『近隣駐車場もお探しできます』と掲載してみよう。
（８）決まる物件はこちらから手付け金を入れて市場に出回らない様にしましょう。
（９）ＨＰ、情報誌の掲載数を増やして特集をしましょう。
（１０）テッシュ撒きは時間帯を常に変えて多くの方にＰＲしましょう。
などと、段々必死になってきましたね。そして2倍になった途端、自分だけの常識内に
収まってしまい、意見が出てこなくなった人もいます。なんせ2倍ですからね。
じゃあここで3倍なんてケチな事は言いません。
10倍の1000人呼ぶにはどうしたら呼べますか？（１）yahoo、Googleのトップページに広告しましょう。
（２）ＳＥＯキーワード賃貸向け５００ワード買いしめましょう。
（３）ＳＥＭ３０倍に。
（４）動画物件は全てYoutubeとニコニコ動画に載せましょう。
（５）全物件仲介手数料無料にしましょう。
（６）新聞に1面広告をやりましょう。
（７）芸能人数名に1日店長を土日全部入ってもらいましょう。
（８）社宅代行会社の株を買いしめましょう。
（９）地方の不動産会社と提携して、当社への斡旋は紹介料を支払いましょう。
（１０）スポンサーになって東京ドーム、Ｆ１カーで広告しましょう。
（１１）火災保険をサービスしましょう。
（１２）女性には入居安心サービスを2年間、無料で付けましょう。
（１３）ＴＶ広告しましょう。
（１４）海外旅行抽選会しましょう。
（１５）ＨＰ掲載物件を全部バーチャル見学できる様にしましょう。
（１６）売却後 → 賃貸なら全部買い取りましょう。
（１７）地方のハローワークに相談し、地方ハローワークから大阪への就職の場合
賃貸契約に特典、サービスをつけましょう。
（１８）阪急バスを全部当社の広告にしましょう。
（１９）引越し会社と今月だけバルク契約して、大幅割引してもらいましょう。
（２０）今月契約のお客様には将来、購入時仲介手数料9割引券配布しましょう。
10倍ですからね。これで1000人くるか、まだまだ考える余地があります。他社の市場を
収縮する後ろ向きな意見も出るかもしれませんし、違法なので取り入れる事が不可な意見
もあるでしょう。
上記の意見にも、費用対効果として合わない案もあります。
ただ、常識を覆す会議をする事･･･。これがあたりさわりのない会議と違い、人間の創造力
を絶大に使うすばらしい場になります。憧れ、理想の人･･･1度常識を覆す会議をして
みる事をお薦めします。
私も常識を覆す事がおきた時、自分の精一杯なんて大した事ないんだ～と実感します。
自分自信も自分の常識に収まらない様、常識を覆す努力を続けたいと思います。
最後までお読み頂きありがとうございました
応援の１クリック！よろしくお願いします▼ 2008/09/03(水) ●第3回・・・行列のできる不動産会社になるには
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（株）成都不動産、服島 秀信（ふくしま ひでのぶ）です。
さぁ、第３回目となった『行列のできる不動産会社になるには･･･』
お客様はどこからお越しになるか？です。
どこの不動産業者も『地域密着、地域密着』と言っています。私も地域密着は自分の住む
自治体の繁栄が大事だと思っています。これは当然な事かも知れません。
しかし、リーシングビジネスに置き換えて考えてみるとどうでしょうか？
2008年の経済事情から見て同じ地域内で引越しを考えられる方が例年より増える
見込みがあるのでしょうか？
東京は1年で１０万人流入したとお聞きしています。
大阪は流入もありますが、流出の方が多く過去5年間で6万も流出しております。
私、思うには地方に向けて発信して行く事が重要だと思われます。
これがいわゆる地域への貢献にも繋がると思うんです。
大阪へ人口流入する様に、地方に発信するんです。
地方は大規模な公共事業がなくなりつつあり、事業と言えばコンパクトシティ化
されつつあります。
商圏が縮小されつつあります。やはり皆、若者は東京を目指すのでしょう。
1年で10万人、過去5年で39万人も流入する日本の首都。
しかし、大阪にも魅力はあります。大阪市、堺市は政令指定都市の中では
1番家賃が安いと言われています。そして大阪の平均給与は東京、神奈川についで
第位であります。全国平均給与第位で家賃が高い東京･･･全国平均給与第位で家賃が安い大阪･･･大阪派も当然あるでしょう。
そして日本で5000万世帯ある中、単身者は1200万世帯･･･。
ただし、この割合を都心と地方で考えると･･･どうでしょうか？
だから地方に発信して行く必要があるんです。
ＨＰで地方と相互リンクするなど方法はたくさんありますが、賃貸市場においては
地方に向けてのサービスが大事だと思われます。
大阪府自体、5兆円も借金があったり、25人に1人が生活保護受給者であったり、
行政に課題は山積みです。しかし、我々も橋下知事と一緒に少しでも大阪府の繁栄に
向けて協力していかなければなりません･･･。
話はそれちゃいましたが、お客様はどこから来られるか･･･
その見極めが不動産会社に集客力を生みます。
最後までお読み頂きありがとうございました！１クリックお願いします！▼ 2008/09/02(火) ●行列のできる不動産会社になるには・・・２
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（株）成都不動産、服島 秀信（ふくしま ひでのぶ）です。
さぁ、前回に引続き行列のできる不動産業者になるには･･･！
時期、時間でニーズを読む！
に、限りますね。一言で語る事はできない奥深い方法論です。
例えばHPのキャッチコピー。これも時期で変更する必要があります。
例えば単身物件で例を上げましょう。
３月、新入生さん新社会人さんに向けるキャッチコピー。 ６月、7月に支給されたボーナスを軍資金に、寮から出て実家から出て1人暮らしをしようとする方、同じ物件でもキャッチコピー。
が一緒では魅力がありません。
は府、県外の方が多いので周囲の情報をより多く掲載する必要があります。そして、まだまだお若いので、本人と親が同時で見ている意識でキャッチコピーを掲載する
必要があります。
※１学生さんに向けてのPR割合 → 親５０～７０％ 本人 ３０％～５０％
※２新社会人に向けてのPR割合 → 親２０～４０％ 本人 ６０％～８０％
この違いは何でしょう？本人が成長するから？それもありますが、だって
※１は親が払って、※２はこれから本人が払うんですから～。
の方は、割かし地域に精通しておられる方が多いです。じゃあ、多くを書くより知っているからこそ1番魅力がある部分に特化したキャッチコピーを書く。
注
の方は知らないから特化してもわかんないよ。要は通なんですね。だからこそ擽る。
という様な事が基本なんですね。
例えば店頭POPなんかもそうです。
朝、通勤時に不動産会社の前を通るとPOPに
『おはようございます！お仕事がんばって下さい。早く仕事が終わった時に是非寄ってください！』
て、看板がずっと出ていて毎日朝見ていたら･･･。
そのタイミングが来たら、行ってしまいそうな気がしません？
そして繁忙期のPOPなら矢印です。次々人が流れる様に入っていくのですから矢印に
限ります。これは東京のある広告代理店が、中古自動車屋さんの看板に大きな矢印を
設置したら１３％も集客率がアップしたという結果が出ています。
矢印ですよ･･･。
本年度の傾向や、1年間の中で12ヶ月の各月の対策、３ヶ月スパンでの対策、
月の上旬、中旬、下旬の対策（職種により給料の支給タイミングも違う）、１週間の
曜日事の対策。例えば月曜日なら･･･
『月曜日スペシャル！美容師の方必見！小っちゃな洗面台はお断り！ワイドシャンプードレッサー物件特集』
など、理容関係の方にPRしてみる。
そして１日の時間軸･･･。夜勤明けの方、お昼休憩の方、早上がりの方（朝早いんでしょうね）
夕方5時定時に仕事終わる方（時間があるので多趣味？）そして我々の様なエンドレス労働を
されている方･･･（本当ご苦労さまです！）
これだけ題材上げると色々名案が浮かびませんか？
私、思いつきすぎて最初思いついた案、忘れてしまいました。
時期、時間のスペシャリスト。それは集客マジシャンです。
１クリックが効いてます！ありがとうございます！▼ 2008/09/01(月) ●行列のできる不動産会社になるには・・・１
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（株）成都不動産、服島 秀信（ふくしま ひでのぶ）です。
早いもので今日で今年も後、3分の1になりました。
本当、早いですが時間は皆平等なので、嘆いている訳にもいけません。
今日は行列ができる不動産屋会社になれるかなれないかのお話ですが･･･。
私思うにはまず店の代表者、店長の意識レベルに左右されますね。
少しでもお客様にご来店頂ける様、常日頃から創意工夫しているか、
以前からの創意工夫にプラスされているかです。
今やっても、３ヶ月後にやっても同じ効果しか得れない人は、業務を継続
して物事を育てる事ができない、その日暮らしの人でしょう。
当然、育つ社員も育ちにくくなります。
ドタバタして一日を過ごせた自分に酔っていいのは社員だけです。
朝出勤して、社員の顔色伺い、朝の沈黙集団に入って活気をつけて、
朝の掃除をこなすのではなく、どこが掃除できていないかを考え少しでも
キレイな店にして接客に適した環境を作ってあげる。
POPが面白い店ですか。POPなんて家賃があって共益費があってとか、
全業者同じです。POPに意味をこめていますか？スーパーの陳列でさえ戦略が
あります。消耗品単価でも戦略があるのにPOPの配列に意図がなければNGです。
結局店長とは、どこまで考え、どこまでやるかなんです。
もしかしたら我社の社員にも店、長スキルが高い人間が、店長職で開花されるの
かも知れません。私は店長職も私の役職も含め、儲ける資質を持った人間が上司に
なるべきと思っています。ですので、社員が店長、もしくは私が降格して能力者が
副部長になるべきだと思っています。
オーナー様から見てどう写りますでしょうか。
※よかったら社員紹介ページをご覧下さい。
やはり、店長の意識、責任感です。
応援ありがとうございました！
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