大家さん向けブログ

賃貸オーナーの皆様、こんばんは！

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今日は改装についてお話したいと思います。

『改装？うちだって改装してるよ～』

というオーナー様も多いと思いますがやはりお金をかけるなら
費用対効果がある改装をしなければいけません。

改装に投資した分、Returnがいくらあるか？

例えばこんな残念な改装があります。

●洗面台がひび割れてきたので、今回シャンプードレッサー
　に取替えよう。

取り替えるのはいいのですが、お風呂はバランス給湯のまま。
新品のシャンプードレッサーと青い四角いサイコロ風呂。
なんとも不釣合いです。せっかくシャンプードレッサーを
設置したのにコラボできませんよね。

じゃあ、どうすればいいのかと言うと、今回はパテでひび割れ
をごまかすなりして、洗面台は変えない。

お風呂とシャンプードレッサーは同時に改装する。
方程式であらわすと、

（１）同時に改装
新品お風呂＋シャンプードレッサー＝４

（２）タイムラグがある改装
古いお風呂＋シャンプードレッサー＝１
　　　　　　＋（３年後）
新品お風呂＋中古シャンプードレッサー＝２
併せて『３』なんです。

（１）は同時に改装するから価値がある。
すなわち、家賃が取れるという事なんです。

少し、少し設備投資するオーナー様、今回待って次回一緒にするか、
それとも今、両方やってしまうかです。
車と一緒です。●エンジンが良くて、●タイヤは良くて、●道がいいから
早く走ります。一つでも欠ければ労力は一緒ですが、早く走りません。
ここで言う『労力』は『改装への投資金額』です。

オーナー様は投資家でもあります。
同じ投資額でも、かしこい投資で充分なキャッシュフローを得ましょう。

次回も引き続き改装でお話いたします。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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賃貸オーナー様、こんばんは。

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今日は間取りについてお話します。

まず、今、和室が衰退しています。

理由は今、マンション、一戸建てを問わず、オール洋室の物件が増加しています。

という事は１８年後に学生マンション探し、２０～３０年後にご結婚で新居探しの際、

和室を知らない方がお部屋を探されるのです。


大手不動産ポータルサイト会社の調査でも、

（１）ＤＫ６洋６洋６のオール洋室２ＤＫ

（２）ＤＫ６和６洋６の一つ和室の２ＤＫ

でアンケートを取ったところ、

（１）を希望するが66.8％
（２）を希望するが33.2％

と断然オール洋室需要です。

昔、私の我が家でもトイレを洋式にするか、和式にするかで
意見が分かれましたが、結局、洋式になりました。
（当時は私、和式派閥でしたが・・・）

今や、洋式トイレが主流です。

同じく、洋室需要が主流になりつつどころか、なっているのです。

私と同じく、和室派の方もおらえると思います。
無理に洋室に換えなくても、信念を貫き和室のままもありだと思います。

但し、儲けたいオーナー様、戸数の7割以上はオール洋室にすべきです。

私どもが管理物件（昭和60年築）も２ＤＫオール和室をオール洋室に改装
してから、家賃も下げる事なく退去後の改装中に決まりました。


次回は改装についてお話したいと思います。
最後までお読み頂きありがとうございました。

秀のび

賃貸オーナー様、こんばんは

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もう桜満開ですから、普段何気なく通る道でもロケーションが
良く感じます。そのせいか、当社が管理させて頂いている物件
の外観が一段と輝いて見えるので、お客様へ紹介しがいがあります。

外観と言えば、１０年～１５年の間で一度やってきます、外壁塗装。
高額な費用がかかるので、オーナー様にとってはリスクと言えます。

しかし、この外壁塗装ですが、やり方次第では躯体をバリューアップ
させて賃貸運営を向上させる大事なキーポイントでもあります。

平成17年の事例ですが、私どもが管理させてもらっている大手ハウスメーカー
軽量鉄骨ハイツが外壁塗装の時期がきたのでオーナーより相談を受けました。
塗装会社2社から提案を頂き、私どもでカラープランや物件のドレスアップを
提案しました。
塗装会社さんは、企画段階から通常の2倍以上時間がかかり苦労したと思い
ます。

しかし、そのおかげで外壁塗装は大成功。
今まで空くと駅から距離がある物件でしたので成約までの時間はかなり
長く１ヶ月～２ヶ月間かかっていましたが、何と今現在はほとんど１ヶ月以内
に短縮された上、若干ですが募集賃料もアップできました。

この物件を施工して頂いた塗装会社さんは、こちらの細かい注文にも
色々と応じて頂き良い仕事して頂きました。
ただ、私が今までお会いしてきた塗装会社の多くは
　　　　　　　
　　　　　　　『塗装会社のやりやすい塗装工事』の押し売りです。

塗装会社は今、賃貸を借りるお客様がどんな外観を求めているかを知りません。
ところが塗装会社のあんた達がしつこく押し売りして塗っていった事例しか
知らないのに『これがいいですよ』と言うけど、根拠は何なの？こっちは何万人と
『あれがいい』『これがいい』とお客様の声を聞くのが仕事なんだから。

ハウスメーカーの塗装も同じく、なるべく自社のパンフレットに掲載されて
いる塗装ばかり勧めてくる。ＣＭになるから。私は一言いいたい。

『おいおい。あんた達の宣伝の為に塗装してもオーナーは儲かんないよ』

ハウスメーカー塗装だと、建てた時と同色か、昔もらったパンフレットにある色
ばかり勧めてきます。だって流行らなくなった色は塗料余ってるんだから。

費用がかかる外壁塗装。しかし不動産のホームページにはほとんど外観写真が
掲載されており、第一印象を決めてしまうと言っても過言ではありません。
何回も簡単に塗り替えはできません。１０年～１５年の長期キャッシュフロー
と比較して、お考え下さい。下記に平成１７年に外壁塗装で成功した事例写真
を掲載しておきますので、ご覧下さい。長文になりましたが、最後までお読み
頂きありがとうございました。
↓↓↓クリックすると写真が拡大されます↓↓↓