大家さん向けブログ

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皆様、こんばんは～！

成都不動産、賃貸事業部、服島　秀信（ふくしま　ひでのぶ）です。

今日は一言だけ！

『

ビアガーデン

に行きたい～

』

▼ 2008/07/23(水) ●D　C　F

2008/07/23 24:41 【大家さん向けブログ】賃貸事業部

皆さま、こんばんは

成都不動産、賃貸事業部、服島　秀信（ふくしま　ひでのぶ）です。

先日、tea課長（よく考えたらこのブログ、tea課長と2人で立ち上げたはず…）の

物件調達セミナーの時に、私が以前、不動産コンサルタントＫ先生から教えて頂いた

『Ｄ　Ｃ　Ｆ』の理論を話しました。

オーナー様は勉強されているのでよくご存知だと思うのですが、うちの社員はあまり

ピンと来ていなかった様です。

以外と、居眠りしていた賃貸二等兵、コヤツは頭がいいので多少理解していました。
(タンスに入れた1000万が10年後引き出しあけて1000万あった。損していますか？
　との質問に『損してる』と答えたのはコヤツだけでした）

『ＤＣＦ』は『Discounted Cash Flow』直訳が大方当りでお金の価値が下がるという事

ですね。

よく、『長嶋茂雄の当時の契約金1800万円は現在価値で２億円…』みたいな話聞いた事

ありませんか？その通りでお金の価値が下がっているんですね。

今現在、急激なインフレですよね。原油の高騰、食物の高騰。

もはや書店から『年収●00万でも楽々生活』っ的な本は消えつつあります。

例えば物価の高騰でインフレ率が２％で10年間続くとします。

すると今現在の1000万が10年後のお金の価値って…

（１）10年後に1219万は…損もしていないが得もしていない。儲けなし。

（２）銀行で0.20％の金利（複利）で10年後…1020万…199万の損

（３）タンスに10年間入れっぱなしで1000万…219万の損

（４）1000万を複利8％で運用…2158万…939万の収益

※（１）の計算方法は1000万×2％＝1020×2%=1040万4千×2%…と10回（10年計算）
　続ければ約1219万です。

一番最後の（４）でも10年間でたった939万ですよ。しかも10年後の貨幣価値が
下がった939万。10年平均で年収93万9千円。ただ、この上回る仕組みが大切なんです。
この仕組みを多く作るか、投資額を増やすかです。

これが現在、日本に於けるお金の仕組みです。日本の借金800兆円、1分間で3000万の

利子がついてる状態です。だから日本は意図的にインフレで貨幣価値を落としているのです。

ただ、ハイパワードインフレを起こしたら大混乱です。

醤油１本の値段が10倍になり、消費税が20％になったら家庭に醤油はあるのでしょうか？

少し話が反れましたが、従って我々は先回りをして対策を講じる必要があります。

●早く収入を得る必要がある。もしくは価値がある。
（外国のタクシーと一緒です。停まっていても課金されますよ。動く時は早く！）

●インフレ率を上回る事業計画が必要。

●将来を見越した何年後かづつのチェックポイント。

リフォーム、リノベーションもできる限り早くした方が広義では正しいでしょう。

時間がたてば貨幣価値が下がって物価が高騰した時では費用対効果は現れにくいでしょう。

会社も家主業にも平行線は負に向かっているんです。だって国が罠をしかけているんだから…

※オーナー様へ…最近、社員教育向けになってしまってすみません～！

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▼ 2008/07/23(水) ●店長さん＝安心感

2008/07/23 8:17 【大家さん向けブログ】賃貸事業部

おはようございます。

（株）成都不動産、賃貸事業部、服島　秀信（ふくしま　ひでのぶ）です。

今日も例の『290円豚汁定食』で朝食を済ませてきました。

『290円豚汁定食』の店舗で私の家から一番近いには池田市石橋のお店です。

ただし、滅多な事がない限り私は『石橋』の店舗には行きません。

豊中市蛍池西町の店舗が行きつけです。

私は大体朝の6時半～7時位に行くのですが、『石橋』のお店の中は

『えらいこと』になっている事が多いのです。

カウンターには、お客様が食べ終えた食器が置きっぱなし、
（うちの石橋店の侍主任は置きっぱなしの事を『置きっぱ』と言います）

厨房は卵の殻とか散乱しているは、バイトがやる気なさそうにやってるか、

バイト２人の場合は私語の嵐…。

『これ290円だから…しゃーないけど…食中毒とかにならないかなぁ…』

と、食問題が続発している中、不安が過ぎります。私、休めませんから…！

そこで、蛍池西町の店舗に行く様になったのですが、全然違うんです。

私が行く時間には店長さんおられて、自ら『いっらしゃいませ～おはようございます！』

と元気よく挨拶されています。店は整理整頓、掃除も綺麗にされていて、

『これは290円だったら価値あるなぁ～』って感心しています。

だから、私は遠い蛍池西町の『290円豚汁定食』の店舗にわざわざ行っています。

『店舗がきれいに掃除されている』という理由もありますが、

『店長さんがいる時間帯』というのが安心感を生みます。

但し、『安心感を持てる店長』じゃないと意味がありません。

●お客様がいようと怒鳴りちらす。

●汚れていてもキレイにする指示すらしない。

●従業員の動きとは他人事。

これでは、別にいなくてもいいですね。いない方がマシですね。

当社には『水田カリスママネージャー』という人間がおります。

彼は顧客満足度を常に１２０％、お客様の予想以上の感動を与える事をモットーに

業務に取り組んでおります。だからその分、プライベートでお客側に回った時は大変です。

以前、一緒にある飲食店に入ったら、店の店主と従業員が会話中でした。

３秒位『いらっしゃいませ～』がないまま突っ立っていたら、水田カリスマＭＧが、

『ふくちゃん、出よ

』

と出て行ってしまいました。わずか１０秒の出来事です。

一瞬、私はまぁそこまで～と思ったのですが、考えてみると彼は

『普段からハードルが高いんだ。3秒お客様を待たせる罪悪感を常に感じているから

　この行動が当たり前なのか！』

と感心してしまいました。

さすが、いつもセミナーして頂くワンズ不動産カレッジの講師、藤田　学先生から

『好きです！』
（注　水田カリスマＭＧはそっち系に人気がありますが、藤田先生は違います）

と言われるだけあります。

本当、店長＝店の安心感です。店長が動けば店にシナジー効果がでます。＋のレバレッジか、

負のレバレッジかは店長の行動次第です。

最後までお読み頂きありがとうございました！

▼ 2008/07/22(火) ●空間と時間軸！

2008/07/22 23:48 【大家さん向けブログ】賃貸事業部

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以上、応援ありがとうございます

さて、昨日のtea課長の物件調達セミナーで、彼が立体駐車場の会社に以前勤めたいた

自己経歴の紹介がありました…

駐車場ってこれ、面白いんですよね。

月極駐車場って、仮にA駐車場、B駐車場隣通しならあまり月額駐車場代かわりませんよね。

両方とも20,000円だとします。

これが、コインパーキングだと差が出るんですよね。

どういう時かわかります。

A駐車場　→　国道に出入り有り　→　月極20,000円　→　コインパーキング換算月額60,000円

B駐車場　→　国道に面すも出入り口は市道　→　月極20,000円　→　コインパーキング月額換算40,000円

と、20,000円も差がつくのです。

月極で使用するユーザーと、時間極で使用するユーザーとは出入口が入りやすいなどで、

差が出るのです。

『どうせ会社の経費…』と思っている人（当社でこの考えだと私の上司が飛び蹴りします）も

いるので、入りやすさなどを重視する人が多いのです。月極の方は国道よりも、住宅街に

戻っていく人が多いので、国道に出入り口がある事を特にメリットとも思っていません。

同じ広さで隣同士の駐車場なのに、使用方法、時間軸で差がでるんですよね。

サミットが行われた洞爺湖の『ウィンザーホテル』も以前北海道拓殖銀行の破綻ともに、

経営難に陥り、一時『激安ホテル』になっていました。

しかし、今、あの不便な立地でサミットが行われる『超高級ホテル』に生まれ変わりました。

客室の広さが増えた訳でもありません。同じ空間でサービスの差でバリューアップに

努めたのです。『サービス』『ターゲット』『時間軸』を見極めれば同じ不動産でも

価値が高める事ができるのです。賃貸不動産も抜本的改革の時期が訪れています…。

最後までお読み頂きありがとうございました！