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皆様、こんばんは。（株）成都不動産、服島（ふくしま）です。

冒頭に記載させて頂いたOPEXとは「事業運営費」の事です。

賃貸物件を所有していると様々な運営費がかかりますよね。

※金融電卓hp10ＢⅡで、足し算ばかりしている私ですが、これはわかります


新築の場合ゼネコンさんは目一杯で11階のマンションを建てれるなら11階をお薦めして

くるでしょう。（多分ゼネコンさんも反論無いですね。）

すると、11階以上になるとスプンクラーの設置が出てくる訳です。

（※原則として11階以上のマンションにはスプリンクラー設備が必要とされ、15階以上では

設置義務がある。）

スプリンクラー室を設置する場所が無ければ地下に設置になってしまうので、

購入費用も随分とアップしてしまいます。

そして所有している限り一生のお付き合い『運営費』ですがスプリンクラーが入ると通常の

消防点検と比べ物になりません。『流水検知装置の作動圧力測定』など、」点検票にギッシリです。

ならば10階建てにした方が購入費用も、運営費も下がり、利回りは下がりますがＣＦは増える

という事ですね。


ならば中古物件…。ここも意外な落とし穴が…。

水道が戸別検針ではなく一棟事でオーナー様がお支払いされている物件…。

一度水道局でショミレーションしてみて下さい。

※水道局は安くなる方法があるからいらっしゃい～とは言いません。

径の申請で結構変わったりします。

元々社員寮だった物件を賃貸物件にリノベーションしたりした物件なんかは、

食堂があったりで申請した時は適切な水道申請だったかも知れませんが、賃貸物件に

変更した時点で適切ではないかも知れません。食堂が通常の賃貸のお部屋とかに

なっちゃってとかで…。管理人さんが植栽に毎日水をやる事も無くなれば、社員さんが複数で

駐車場で洗車っというのも無くなってしまっている訳ですからね。水道使用量の基本が以前

と全く異なる訳ですから…。

電気代も食堂が入っていた物件なんかは大型動力の申請をしていたりするので、

これも関西電力（関西なら）などの電力会社でショミレーションした方が良いでしょう。

昼間の電気を抑えれるところは節電したり、共用部電灯タイマーを季節によって変えたり

など運営費を抑える事が必要です。

ただし！必要な事にはコストかけてでも絶対しないとお部屋は決まりませんよ。

入居者あって、満室でＧＰＩ家賃あっての事業運営ですから…。

最後までお読み頂き！ありがとうございました！

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皆様、こんにちは。

ちょうどランチ時で空腹です。

今日は朝から会議でしたので、朝ごはんが早いので空腹サイクルが早いです。

※とはいえ、いつも食欲旺盛です。おかげで186センチ95キロ、Ｋ１選手並みです。


昨日、池田店のブログで人気急上昇の発芽米店長の営業研修がありました。
http://minimini-seito.com/blog/ikeda/

彼が営業マン時代、私と当社のカリスママネージャー水田真矢と池田店在職時代

『打倒、発芽米』

で、戦いを4年間勝負を挑みましたが、１回も年間トップの座を奪う事ができませんでした。

ある意味、賃貸界の

『モンスター発芽米』

です。

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発芽米店長の営業成績

平成11年　第１位
（当時の上位営業社員は現在の水田カリスマＭＧ、賃貸の金太郎）

平成12年　第1位
（当時の上位営業社員は現在のトランプキングＭＧ、私）

平成13年　第1位
（当時の上位営業社員は現在の私、水田カリスマＭＧ）

平成14年　第1位
（当時の上位営業社員は現在の水田カリスマＭＧ、ストロベリー徹）

平成15年より石橋店店長へ就任。

店長就任年度、石橋店の売上げ、集客を最高記録を毎回更新！

現在、池田店の店長です。
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当然、この店長の営業研修でしたので、最後は拍手喝采でした


この、発芽米店長すごい経歴がありまして、『守秘義務』があるので

詳細は言えませんが、時代を一世風靡したあるゲームの声は発芽米店長の声

なんです

実際にやってもらうとやっぱり本物です。

言いたいとこなんですが言えないので…。

池田店ブログに書き込みしたらヒントがあるかも…。

人気blogランキング、7月14日12：00現在

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