大家さん向けブログ http://minimini-seito.com/blog/chintai/ ja Copyright 2010 Wed, 17 Mar 2010 12:07:50 GMT Thu, 18 Mar 2010 02:51:55 GMT http://adiary.abk.nu/#1.43 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ●防犯は抑止力が大事！ http://minimini-seito.com/blog/chintai/0497#tm1268827670 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0497 大家さん向け Wed, 17 Mar 2010 12:07:50 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

（株）成都不動産、服島　秀信（HIDENOBU FUKUSHIMA）です！！

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大家さんから防犯工事について相談受けました。

先日、単身用アパートをお持ちの大家さんが、1階のベランダに各戸人感ライト

を付けるという相談でした…


　　　　　　　　　　　　　　『いいじゃない…』


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　って思うかもしれませんが

実は洗濯物が風で揺れたり、猫が通ったりすると感知する訳で、就寝中、カーテン

の向こうで人感ライトが点灯する度、


　　　　　　　　　　　　　　『え！侵入者！？』


と、びびりますよね。余計ストレスになります。

どうせなら侵入経路に防犯カメラと一緒に設置すると、かなり効果はあると思い

ます。今、大阪市は防犯カメラ設置につき補助金がでる制度があります。

これは利用する価値あります！
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大阪市防犯カメラ補助金制度
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人感ライトつけるなら『ダミーカメラ』でもいいので是非組み合わせて

下さい。ダミーカメラなら『価格.com』で4000円代からあります。

取りつけ時に外壁を傷めない様に気をつけて下さいね。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●大事だな… http://minimini-seito.com/blog/chintai/0495#tm1268780002 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0495 思った Tue, 16 Mar 2010 13:58:34 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

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21:30に店に戻ってきまして、サッと終礼を済まし、ボチボチ事務作業

をしてほっと一息…。

全然話が変わりますが会って話すって大事ですね。私も『バカな奴』の1人

なのでふとした事で誤解したりしますが、膝を突き合わせて話すともっと

深い意味があったり、自分の思い違いに気付いたり大事だなと思いました。


そんな思いにふけながら地下街を歩いている最中、若い頃に勤めていた会社

の上司から電話がありました。今や支店長でお偉いさんです。


先日、自分の後釜が来るから部屋を探してやってくれと依頼を受け、物件も

抑えてほぼ確定だったのですが、社内で借り上げていた物件の空き部屋を

忘れていた様で後任の方は急遽そちらに越す事になりキャンセルになって

しまいました。

しかし、相変わらずえらいのはすぐ電話してきはるんですね。

丁寧にお詫び頂き恐縮です。


この人の口癖は『すぐやれ！』『すぐ動け！』『すぐ行って来い！』

当時、この指示なので全く訳のわからないまま飛込み営業をすぐやって、

全く訳のわからないまま見積もり取ってきて、するとすぐ同行してくれて、

すぐ決まって、となぜかわからない内に契約している…という経験をさせて

くれたのが、この人です。他の事はさておき、なんせ動きが早かった…


契約の返事でも、トラブルの電話でもあっという間に駆けつけて済ませてしまう。

先方が意表をつかれる…。

私が見た中でもなかなかのイラチな営業マンでした。


どこの支店かは言えませんが今や京都で学び、大阪で商売して、●●に住むの

政令指定都市を代表する支店の支店長なので大した人だったんですね。
（どこか言っている様なもんだな）

15年前、飛込の収穫が1件もない電話をすると帰ってくるなと言われ、腹が

立ったので23時に明日のアポができるまで飛込み営業した事もありますが、

私が初めて営業職についた時に上司がこの人で何となく良かった気がします。


最近、考え事をする事が多い中、風の如しの元上司からの電話もあり

何だかんだ結局は『すぐやれ！』『すぐ動け！』『すぐ行ってこい！』

ってのも大事だなと…。

最後までお読み頂きありがとうございました。

PS　また予定と違うブログを書いてしまった…

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]]> ●消えた… http://minimini-seito.com/blog/chintai/0493#tm1268662693 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0493 私ごと Mon, 15 Mar 2010 14:18:13 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

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今日本当はいいブログ書いていたのですが…

編集内容保存を押したら消えた…

めっちゃいい内容だったのに…

って事で明日、再チャレンジします…

トホホホホ…

最後までお読み頂きありがとうございました。

ＰＳ　宅建塾同期生のＫ君、健闘を祈る！いつか江坂の沖縄料理招待します！

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]]> ●契約書…大丈夫ですか？ http://minimini-seito.com/blog/chintai/0492#tm1268621583 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0492 大家さん向け Sun, 14 Mar 2010 14:09:01 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

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今日も案内に行きました。

20分で帰ってきました…

ご成約です…



しかし、その後の重説までの事務作業の方が長かった…

昔、自分の店だった時は素早く重説が出来る様にあれやこれやと

スムーズに対応できる様に準備していましたが、今ではその面影は

なく、台帳の中にはワケのわからないコピーがいっぱいですし、

貸主側が作成した誓約書や承諾書があるのですが…

借主を一方的に制約しすぎているので無意味な書面です…


もう少しよく考えて作成しなければならない。

借主が一方的に不利益になる条文は無効になる訳です…

無効になるとその条文だけがダメじゃなくて、本来強行法規である

借地借家法から民法に差し戻されて民法を基準とされてしまうので

色々と契約書やその他の書面に謳った内容がほとんど無駄になります。


駐車場の契約書や看板なんかでもそうですが、よくこんな条文があります…


『駐車場内での事故、盗難、その他の一切の損害については貸主は責任を

　負いません…』的な奴です…

これも『一切』責任を負わないというのは一方的に借主が不利益になってしまう事

もある訳ですから無効になり、これも民法に差し戻される可能性があります。

じゃ、どうしたらいいの？ってところですが責任の範囲を謳っておくべきです。

貸主の過失による的な…いたって簡単な話です…
※ちなみに無断駐車は罰金●●万円…ってよくありますが、罰金てのは国が
　個人や法人に科すもので一般の方が罰金を科す事はできません。
　もう1つ言えば公共の駐車場にはその文言はほぼないと思います。
　なぜなら公共の駐車場は駐車場内でも警察は駐禁キップを切る事ができる
　らしいです。



瑕疵担保責任なんかでも宅建業法では引き渡しから2年でも、民法だと発見した

時から1年で民法の方が厳しい。民法に差し戻されない契約書を作らないと。


基本的には民法より借地借家法の方が強行法規なので優先されるのに不備が

ある事により民法へ差し戻されるのは勿体ない事です。


解約通知なんか、賃貸契約書で守られている訳です。

例えば入居者から電話で解約の電話をしただけで民法上では解約の意思表示で

解除権を行使している訳です。これ危険ですよね…言った言わないの世界に

なる上、相手がどこの誰かわかんないし…。解除行為は形成権でもあるし。


しかし賃貸借契約書は全て借地借家法上の特約です。ほとんどの契約書には解約は

『書面による』と記載があるので『書面による』ことを抗弁できる訳です。
※本来解約通知書も割り印をしたり、通し番号があった方が良いと思います。


大事な賃貸借契約書…法に遵守しない契約書…借主が一方的に不利益になる特約

などは無効な上に、民法へ差し戻されちゃいますよ。


大家さん…契約書類…大丈夫ですか？

最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●入居中から決めておきましょう！ http://minimini-seito.com/blog/chintai/0491#tm1268474253 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0491 大家さん向け Sat, 13 Mar 2010 09:54:51 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

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って事でたまには『大家さん向けブログ』を書いておかないと…

まず、リフォームこの時期すぐGOできる様、準備が必要です…

見積もりなんかで時間をかけてはいけません！

これは普段から数通り考えておかなければなりません。

管理会社が入っているならなおさら。家賃代行収納しているなら、

家賃明細と一緒に満室の時から、

『所有の物件は●●平米ですからこの様なリフォームをすると3通り

　のパターンが考えられます…』

なんて感じで提案を毎月しておき、満室の時に空室が出た時のリフォームを

大家さんにイメージトレーニングしておいてもらっておけば、いざ空いた

時に話が早い。なぜこのコストをかけないといけないか？という事が

管理会社も大家さんも認識した理解の下で話を進める事ができる。


戸数の多い大家さんなら、過去のリフォーム代の平均を出して何万円

以下なら即GOにしておけば話が早い。


普段から提案して、イメージしてもらっておくだけではなく、もう決め

といてもらわないといけない。


私、イラチなので後手後手は嫌なんです…



今日は人手が足らず案内に行きましてスパッと決まりました！

栄本町のチーターと呼ばれる大家さんの物件です。

良かった良かった！

最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●憧れのブラインドタッチ… http://minimini-seito.com/blog/chintai/0490#tm1268444082 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0490 私ごと Fri, 12 Mar 2010 13:21:37 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

（株）成都不動産、服島　秀信（HIDENOBU FUKUSHIMA）です！！

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最近、目が疲れます…

田舎者（鳥取県米子市出身）のせいか、視力は2.0でいまでも良い

のですが、ＰＣに向かう事が多いせいか本当目が疲れます。

乾燥しているせいもあるのでしょうかね…

手が遅いからもっとはやくできる様にならないとね…

私、我流でパソコンを覚えたのでブラインドタッチができないんですね。

いつも、ブログを書き込む時に練習しようと思うのですが、ついついキーボード

を見てしまいます…

と、今日はブラインドタッチでブログを書き込みしてみました…

難しい…

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最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●けしからん… http://minimini-seito.com/blog/chintai/0489#tm1268316189 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0489 お仕事 Thu, 11 Mar 2010 14:03:09 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

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忙しいなぁ～

最近2応対とかザラですが、応対は別にいいんですが仕事が溜っていく…

今日は久しぶりに管理物件の大家さんも寄ってくれたのに30分も

お待たせしてしまいました。


その大家さんは今問題を抱えてらっしゃって、まだ解決していないので内容は

言えませんが…世の中けしからん奴が多いなという話です。
（じゃ、ブログのタイトルにするなと思った方…ごめんなさい…頭がくたくたです）


うちも定借をもっと増やしていかないといけないな…

364日定借を…

最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●コミニケーション… http://minimini-seito.com/blog/chintai/0487#tm1268263213 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0487 思った Wed, 10 Mar 2010 09:55:07 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

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話をしないってのはダメですね。

外部的にも、内部的にも…


私もちょっと最近、社内的には内にこもってしまったような気がして反省です…。

もっと社内でコミニケーションを取らないと勘違いや、それぞれ全く違う

道を進んでしまったり無駄が生じてしまいます…


しかし、外部的に…要はお客様と話す…コミニケーションを取る…って

当たり前だと思うんですが、これができなかったら一体何を業と呼ぶのか…


私の尊敬するシンガーソングライターKOUJI　NISHIMAEの曲で

『だまったままでI　LOVE　YOU』という曲があります…

その曲中のフレーズで



　　　　だまったままでI　LOVE　YOU　　君に届くはずもない



ってありますが、ほんと全くその通りです。

しゃべらずに黙って何か得るものがあるんでしょうか。

失敗もない成功もない『無』ですね。

お客様、大家さんに率直の意見、企画や提案を伝えたり、

それに対しての返答で良かったのか、独りよがりだったのか、

改善するところが生まれたりなどやってみて何かしら結果がでます。


コミニケーション…まず話す…大事ですね…！

人生の中でできる限り多くの人と話したり、周囲の人と話したり

努めたいと思います…

最後までお読み頂きありがとうございました。

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錦町4丁目『そうですね。取り合えず話をしないと･･･それにしてもロマンちっく！？』(2010/03/10 24:58)
服島です。『O型ですからロマンチックかも？実際は違いますが… 錦町4丁目さんはその能力を世に知らしめて、早く登りつめて下さい。 あなたは凡才...』(2010/03/11 8:20)

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]]> ●ミニミニ池田賃貸情報センター http://minimini-seito.com/blog/chintai/0486#tm1268124693 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0486 大家さん向け Tue, 09 Mar 2010 08:51:33 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

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いつものごとく、賃貸情報センターに入る人がいないので、

私が入りました。

入って間もなくあれよあれよとお客様が…

来月までに入居が迫っているお客様…

一戸建てを購入したいお客様…

よくしゃべるお客様…などなど…

この土砂降りの中ご来店頂いたお客様の数…

2時間弱で4名様…

すごっ！

やっぱここは開けとかないとダメですね。もったいない！

最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●今日もバッタバタと… http://minimini-seito.com/blog/chintai/0485#tm1268090652 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0485 お仕事 Mon, 08 Mar 2010 14:15:29 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

こんばんは！

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相変わらず忙しい！

3月ですね！ありがたやありがたや…

今日、やけに構えた3人組のお客様がご来店されました…

しばらくすると緊張がほぐれたか、3人で雑談をしはじめました…


『さっきの…全然なってないな』

『あれでも店長か…ここと全然違うな…』

『接客業をなめとるな、あいつは…』


なるほど…お客様はあそこの賃貸屋さんに寄られた訳ですね…

それで賃貸業者に対して構えてはったんですね…

あそこに寄られたお客様が当社に来店されると普通に応対している

だけで、良い評価を頂けます…ありがたやありがたや。

けど、油断していると当社もどこでどういう評価になるかわかりません。

考えておかなければならないのは、店の入口をくぐるお客様の状況は誰1人全く

同じ人はいないのです。

●　不動産業を警戒している方。

●　友達から紹介を受けて良い印象でご来店される方。

などは両極端ですし、探す意識、時間など皆相違しているのです。

そこを理解して、どれだけバリエーションに対応できるかが

営業マンの腕の見せ所です…よ！

最後までお読み頂きありがとうございました。

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]]> ●危うく！ http://minimini-seito.com/blog/chintai/0484#tm1267977226 http://minimini-seito.com/blog/chintai/0484 お仕事 Sun, 07 Mar 2010 15:36:59 GMT 賃貸事業部 mini-kao●●●成都不動産、服島＆茶谷の大家さん向けブログ！●●●

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危うく、毎日ブログ更新記録が途絶えるとこでした！

先ほど〆切の査定を終えて何とか業務終了です。

今日は忙しかった（成果は…）です！

2応対中に反響の電話を取ったら今すぐみたいって言われるさなかお客様が

入ってこられ『個人情報は何も書かないが物件資料持って帰るからくれ』と…

こういう時の状況判断が結構面白い。

2応対中のお客様には質問をしてカウンターで考え中に、物件資料お持ち帰り

希望のお客様に我社の人気賃貸フリーペーパー『どこ住む？大阪』を提示し、

少し説明をして、丁重に見送る…。

私の様な大男がペコロペコリ頭を下げるとなぜか皆さん上機嫌…


しかし、困ったのは今すぐ見たいお客様…

車がない…

車が無い旨説明し、車が準備出来次第、すぐに連絡を差し上げますと…

しかし、結局2時間半もお待ち頂いたので私が案内に行きました…


のっけからひら謝りでしたが本当、いいお客様で快くお許し頂きました。

そのままご案内。その後、一度お店に戻って物件紹介をして、案内だけ齋藤課長に

バトンタッチしました…おそらくご契約頂けるでしょう…


んんん～やはり天職だな…

決まらないと思う事がないもんね。接客は好きだなぁ。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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こんばんは！

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ツイッター…

これを使って集客…

どうやったらいいんだろう？

けど、『カツケン』で勝間和代さんが今年の注目されるビジネスの1つ

として『ツイッター』を取り上げられていました…

ショートブログみたいなもんですが…

ま、確かにコマーシャライザーも30秒以上を見てもらいにくい様ですし…

短時間で多くの内容を得れるというところがいいのかな…

番組で少し、勝間さんが手法を紹介していましたので手探りですが

やってみようと思います。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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